2023 жылы қазақстандықтар ипотекалық кредиттер алуда шектеулі мүмкіндіктермен бетпе-бет келді. Сұранысқа ие «7-20-25» жеңілдетілген бағдарламасы шектеулі болып қалды, Отбасы банкінің ең танымал бағыттарының бірі бойынша шарттар қатаңдатылды. Елде ипотеканы субсидиялаудың жаңа жобалары іске қосылған жоқ. Квадрат метрлерге деген өсіп келе жатқан сұраныс аясында тұрғын үй займдарының берілу көрсеткіштері өткен жылы төмендеді, өйткені нарықтық ипотека халықтың көпшілігіне қолжетімді емес, деп хабарлайды Kapital.kz бизнес ақпарат орталығының тілшісі.
Көлемдер жоғалуда
Ипотекалық кредиттеу бойынша жылдың қорытынды көрсеткіштері әлі шыққан жоқ. Ұлттық банк ұсынған статистикалық ақпаратқа сәйкес, 2023 жылдың 1 желтоқсанында ипотекалық портфель 5,2 трлн теңгені құрады. Он бір айда көрсеткіш 600 млрд теңгеге артты, бұл 2022 жылдың сәйкес кезеңіндегі көрсеткіштен екі есе аз.
2023 жылдың қаңтар-қараша айларында қазақстандықтарға 1,4 трлн теңгеге тұрғын үй займдары берілді, 2022 жылдың сәйкес кезеңінде – 1,7 трлн теңге.
Ипотекалық кредиттер санының азайғаны байқалады. Бірінші кредиттік бюро ұсынған мәліметтерге сәйкес, 2023 жылдың он айының қорытындысы бойынша барлық қаржы ұйымдары жеке тұлғаларға шамамен 92,8 мың ипотекалық кредит берді. Бұл 2022 жылғы мәліметтермен салыстырғанда айтарлықтай төмен, сол кезде елде 166 мың займ рәсімделген.
Ипотекалық нарықтың басым бөлігі Отбасы банкіне тиесілі. 2023 жылы банк 63 588 заемшыға 1 трлн теңге көлемінде кредит берді. «7-20-25» бағдарламасы бойынша, Ұлттық банк мәліметтеріне сәйкес, 2023 жылы 11 айда 5 766 кредит 94,3 млрд теңгеге берілді.
2023 жылдың 1 қарашасында жалпы портфельде 90 күннен астам мерзімі өткен 10 085 ипотекалық кредит болды. Бұл барлық ипотекалық кредиттердің 1,8%-ын құрайды. Сомасы шамамен 209 млрд теңге, жалпы портфельде 3,7%-ды алады. 2023 жылдың 1 қаңтарындағы жағдай бойынша токсикалық «тұрғын үй займдарының» көлемі 221,8 млрд теңгені құрады.
«Промежуточныйда» мерзім белгіленді
Мамырда Отбасы банк аралық займдар бойынша шарттарды қатаңдатты. Бұл бағыт бойынша ипотекалық кредит алу мүмкін болмай қалды, өйткені займ алу үшін депозиттік шотты алу талап етілді, ол сатып алынатын тұрғын үйдің құнынан 50% сомасымен үш ай бұрын ашылуы тиіс. Мұндай жағдайда заемшы 2,5 баллдық бағалау көрсеткішін (БК) алады және кредит рәсімдей алады. Сондай-ақ, ставкалар төмендетілді, бұрын олар 7-ден 11,5%-ға дейін (ГЭСВ 7,4%-дан) өзгеріп отырса, қазір ставка 6-дан 10%-ға дейін (ГЭСВ 6,2%-дан) әрекет етеді.
Банк өкілдерінің айтуынша, 2022 жылдың қорытындысы бойынша 79 872 займ берілді, оның 68%-ы аралық займдар. Мұндай займдардың басым бөлігі БК-сы нөлге тең болған жағдайда берілді. Бұл заем алу кезінде клиенттердің қаражаты депозиттерде жинақталмағанын және жүйеде жұмыс істемегенін білдіреді. Осылайша, жинақтау мен займ беру арасындағы баланс - тұрғын үй жинақ жүйесіндегі негізгі принцип. Бір жағынан, кейбір қатысушылар жинақтаулар жасаса, екінші жағынан, басқалары займ алады. Бұл жүйенің тұрақты болуына мүмкіндік береді, ал ең үнемді салымшыларға төмен ставкамен займ беруге мүмкіндік береді.
Отбасы жинақтау жүйесінде тоқтап қалмай, 2023 жылдың қазанында 2024 жылдың 15 ақпанынан бастап Отбасы банк танымал өнімнің беру шарттарын қайта жаңартатыны туралы хабарланды. Өзгерістер міндетті БК-ны 2,5-тен 5-ке дейін арттыруды, сондай-ақ ставкаларды төмендетуді қарастырады, 15 ақпаннан бастап олар 6-дан 8,5%-ға дейін болады. Оның деңгейі депозитте жинақтау мерзімі мен БК-ның мәніне байланысты болады: олар неғұрлым жоғары болса, кредит ставкасы соғұрлым төмен болады.
«9-20-25»
2023 жылдың қараша айында «Отбасы банк» АҚ басқарма төрайымы Ляззат Ибрагимова жастарға арналған «9-20-25» бағдарламасын ашу ниеті туралы хабарлады.
Оның әзірленуі жүріп жатыр. Өнім 2024 жылы іске қосылады деп жоспарлануда. Бағдарламада жастық шектеулер мен заемшының меншігінде тұрғын үй болмауы туралы талаптар қарастырылатын болады. Сонымен қатар, бағдарламаға тек бір рет қатысу шарты жазылады. Оның көмегімен бастапқы және құрылыс үстіндегі тұрғын үй сатып алуға болады. Жыл сайын оның іске асырылуына бюджеттен 150 млрд теңге бөлінуі жоспарлануда. Жыл сайын бағдарламаға 8 мың адам қатыса алады деп күтілуде.
Жаңа тұрғын үй институты
2023 жылдың қараша айында мәжіліс пленарлық отырысында «Тұрғын үй саясатын реформалау мәселелері бойынша Қазақстан Республикасының кейбір заңнамалық актілеріне өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы» заң жобасы бірінші оқылымда мақұлданды. Оған сәйкес, Отбасы банк Ұлттық даму институтына айналады, БВУ функцияларын сақтай отырып. «Банктің функциялары кеңейеді. Бірақ ол тұрғын үй құрылыс жинақтары жүйесін жүзеге асыратын екінші деңгейлі банк болып қалады. Қазақстандықтар, бұрынғыдай, депозитте қаражат жинап, өз жинақтарына банк сыйақысын және мемлекет сыйлығын алып, Қазақстандағы ең қолжетімді кредиттер үшін. Мәжіліс депутаттарының талап етуімен банк, даму институты бола тұра, реттеушілер - Қазақстан Республикасының қаржы нарығын реттеу және дамыту агенттігі мен Ұлттық банкінің бақылауында қалады. Олар Отбасы банкке қатысты бақылау-функцияларын сақтайды. Сонымен қатар, банк Қазақстандық депозиттерді кепілдендіру қорына қатысушы болып қалады. Бұл клиенттердің барлық депозиттері мемлекеттің сенімді қорғауында дегенді білдіреді», - деп түсіндірді Отбасы банкінің басқарма төрайымы Ляззат Ибрагимова.
Жаңа статусында банкке жергілікті атқарушы органдардың кезекте тұрғандар тізімдері беріледі, бұл 646 мың адамды құрайды. Отбасы банкінің базасында «Тұрғын үймен қамтамасыз ету орталығы» электрондық базасы құрылатын болады, оған барлық азаматтар, белгілі бір санаттарға жатуына қарамастан, тіркелуге мүмкіндік алады.
Әр өтінім бойынша отбасылық цифрлық портрет қалыптастырылады. Онда табыс, мүлік, активтер туралы ақпарат болады, бұл қажетті азаматтың отбасылық жағдайының барлық сипаттамаларын толық ескеру мүмкіндігін береді. Тұрғын үймен қамтамасыз ету орталығы мемлекеттік деректер базаларымен интеграцияланған біртұтас ақпараттық база болады. Орталықты құру бір терезе принципін қолдануға мүмкіндік береді.
Сонымен қатар, кезекте тұрғандардың мәліметтерін жаңарту үшін заң жобасында кезекте тұрғандарды инвентаризациялауды тоқсан сайын жүргізу қарастырылған.
Тұрғын үй жинақтары және БВУ
Қазақстандағы тұрғын үй құрылыс жинақтары жүйесіндегі монополия аяқталуы мүмкін. Қазақстан Республикасының қаржы нарығын реттеу және дамыту агенттігінің төрайымы Мадина Абылкасымова хабарлағандай, қазіргі уақытта оған БВУ-дың қолжетімділігін қамтамасыз ету мәселесі талқылануда. Оның айтуынша, тиісті ұсыныс үкіметке енгізілген.
Айта кету керек, қазіргі уақытта коммерциялық банктер тұрғын үй құрылыс жинақтарымен лицензиясыз айналысуға құқығы жоқ, ол тек қаржы ұйымының басқа қаржылық қызмет түрлері болмаған жағдайда беріледі.
«Жеңілдіктер селективті болуы тиіс»
Ипотекалық нарықтағы мәселелер туралы Kapital.kz бизнес ақпарат орталығымен пікір алмасты AERC Beta LLP бас директоры, TENGENOMIKA Telegram арнасының авторы Ғалымжан Айтқазин және «TALAP» қолданбалы зерттеулер орталығының директоры Асқар Қысыков.
Сарапшылар «9-20-25» жеңілдетілген кредиттеу бағдарламасының жаңа кезеңін тұрғын үй бағасының өсуіне әкеледі деп күтпейді.
«9-20-25» «7-20-25» бағдарламасының жалғасы болып табылады, ол қазіргі уақытта қаржыландыру көлемі бойынша айтарлықтай шектелген. Отбасы банкінің пікірлеріне қарағанда, жаңа жеңілдетілген кредиттеу бағдарламасы іске қосылады, ол таңдамалы болады деп күтілуде. Оны тек бір рет пайдалануға болады, ол белгілі бір сегментке бағытталған, бәрі реттеледі. Бұл оң сәт. Жеңілдетілген бағдарламалардың мәні - тұрғын үйге мұқтаж, оларға мұқтаж топтарға мүмкіндік беру. Жалпы, жеңілдетілген ипотекалық кредиттеу бағдарламаларының проблемасы - оған қатыса алатын барлық әлеуметтік топтардың болуы. Бұл дүрлігуге әкеледі - адамдардың ипотекалық бағдарламаларға қатысу үшін ешқандай шектеулері жоқ. «7-20-25» бағдарламасында шектеулер болмады, дүрлігу пайда болды және сұраныс жасанды түрде артты, оған сәйкес ұсыныс жауап беріп, бағаларды көтерді. Тұрғын үй қолжетімділігі төмендеді, себебі заемшыларға бастапқы жарна үшін көбірек жинау қажет болды. Бұл үлкен проблема. «9-20-25» бағдарламасында бұл ескерілетініне үміттенеміз. Жалпы, мен шын мәнінде көмекке мұқтаж азаматтар үшін әлеуметтік бағдарламаның іске қосылуын қолдаймын», - деп атап өтті Ғалымжан Айтқазин.
Спикерлер сондай-ақ жаңа бағдарламаның жыл сайынғы қаржыландыру көлемі 150 млрд теңге тұрғын үй бағасының өсуіне айтарлықтай әсер етпейді деп атап өтті. Айта кету керек, «7-20-25» бағдарламасы бойынша жыл сайын нарыққа 100 млрд теңге құйылады. Мұнда зейнетақы жинақтарын мерзімінен бұрын алу кезеңін еске алу керек, сол кезде ЕНПФ-дан нарыққа 3 трлн теңге түсті, бұл, тиісінше, оның қызып кетуіне әкелді. Қазір мұндай сандар туралы сөз жоқ.
«Ипотекалық кредиттеу - тұрғын үйге сұранысты ынталандырудың бір тәсілі. Өткен жылдары мемлекет жеңілдетілген ипотека арқылы тұрғын үйге сұраныс қалыптастыруға белсенді қатысты. Бізде Отбасы банкі жұмыс істеді, ол жылына шамамен 130-150 млрд теңге берді, «7-20-25» бағдарламасы жұмыс істеді. Оған шамамен 1 трлн теңге жұмсалды, қазір қаржыландыру жылына 100 млрд теңгеге шектелген. «9-20-25» жаңа бағдарламасы, менің ойымша, шектелген «7-20-25» бағдарламасына қосымша келеді. Жаңа бағдарламаның жылдық қаржыландыру көлемі шамамен 150 млрд теңге екені белгілі. Мұндай қаржыландыру көлемімен, менің ойымша, бағаларға айтарлықтай әсер болмайды. Бізде тұрғын үй нарығы жалпы үлкен, ипотеканың рөлі онша маңызды емес. Біздің мәліметтеріміз бойынша, елдегі тұрғын үй нарығы 10 трлн теңгеге бағаланады. Бұл қосымша 150 млрд теңге тұрғын үйге айтарлықтай сұраныс тудырмайды. Біз тұрғын үй ұсынысының артып келе жатқанын, құрылыс көлемінің жыл сайын орташа 15 млн шаршы метрге дейін өсіп жатқанын көріп отырмыз, Астанада белсенді құрылыс жүріп жатыр, Алматыда, басқа қалаларда. Сәйкесінше, сұраныс осы ұсынысқа сәйкес келуі керек, сонда тұрғын үй нарығында тепе-теңдік болады. «9-20-25» бойынша жыл сайын сатылатын 8000 пәтер айтарлықтай әсер етпейді», - деп есептейді Асқар Қысыков.
Экономист «9-20-25» әлеуметтік ипотека бола ма деген сұрақ қояды. 9% жылдық ставка, оның пікірінше, жеткілікті жоғары. Нысаналы категория оны көтере ала ма - бұл туралы күмән бар.
«Бұл бағдарлама жастарға бағытталған. Жас адамдарға оған қол жеткізу қиын болады, себебі табыстарын көрсету қажет. Менің ойымша, бұл бағдарламада заемшылардың, қатысушылардың жетіспеушілігі мәселесі туындауы мүмкін. Қазір бізде инфляция 10% шамасында, базалық ставка жоғары - 16% деңгейінде. Келесі жылдары ол төмендейді, ал нарықтық ипотека бойынша ставкалар 9% деңгейіне жақындайды. Сәйкесінше, бұл жай нарықтық ипотека болады. «9-20-25» жеңілдетілген бағдарламасының мәні мүлдем жойылады», - деп санайды сұхбаттасушы.
«Бюджет қаражаты бәріне жетпейді»
Қазақстанда соңғы жылдары мемлекеттік қатысу ипотекалық нарықта айтарлықтай артты. Оның үлесін төмендету қажет, нарықтық процестерді іске қосу керек, деп атап өтті Ғалымжан Айтқазин.
«Коммерциялық ипотекалық кредиттеу сегменті ақша-кредит саясатына, инфляция деңгейіне байланысты. Сіздер білесіздер, қазір Ұлттық банк инфляцияны дәлізге қайтару үшін қатаң ақша-кредит саясатын жалғастыруда. Біздің ең үлкен проблемамыз - бағалардың өсуі. Біз оны жеңе алсақ, сәйкесінше, ставкалар төмендейді. Инфляция 5-7% деңгейінде болғанда, ешкім жоғары ставканы ұстамайды. Мемлекет көбінесе бір қолымен бағаларды төмендетуге тырысады, бірақ екінші қолымен олардың өсуін ынталандырады», - деп атап өтті сарапшы.
Асқар Қысыковтың пікірінше, бюджет қаражаты барлық тұрғын үйге мұқтаждарға жетпейді. Коммерциялық тұрғын үй кредиттеу сегментін дамытусыз елде қиын болады. Бірақ екі таңбалы инфляция жағдайында бұл оңай міндет емес.
«Көптеген адамдар келесі жылы, келешекте базалық ставканың төмендеуін күтуде, себебі ол төмендеуде. Қазір оның деңгейі 10% деп болжануда, базалық ставка 9% деңгейіне дейін төмендегенде, нарықтық ипотеканың қайта жандануы туралы айтуға болады, адамдар жеңілдетілген мемлекеттік бағдарламалар бойынша емес, ипотека алатын болады. Елде әлеуметтік жағынан осал топтарды қолдайтын көптеген құралдар бар. Олар мемлекеттік қордан тұрғын үй алуға кезекте тұр, сәйкесінше, тұрғын үйді қолдау бойынша әртүрлі бағыттарды пайдалануға құқығы бар - жұмыс істейтін жастарға арналған жалға берілетін тұрғын үй, сатып алу құқығымен жалға берілетін тұрғын үй. Кезекте тұрғандарға тұрғын үй төмен бағамен беріледі, ол нарықтық бағадан айтарлықтай төмен, бастапқы жарнаға тұрғын үй сертификаты беріледі, яғни бастапқы жарна 0% құрайды. Сондай-ақ, «Бақытты Отбасы», «Шаңырақ» сияқты қосымша жеңілдетілген бағдарламалар бар, олардың пайыздық мөлшерлемелері 2-5% құрайды. Яғни, әлеуметтік жағынан осал топтарға тұрғын үй алу құралдары бар. Бірақ басқа мәселе, тұрғын үйге мұқтаж адамдар өте көп - кезекте шамамен 600 мың адам тұр. Бюджеттік қаражат барлығына жетпейді. Сәйкесінше, қолжетімді ставкалармен коммерциялық ипотека қажет», - деп санайды Асқар Қысыков.
«7-20-25» бағдарламасына сұраныс жоғары, оған қатысқысы келетіндер көп, бірақ қаржыландыру көлемінің шектелуіне байланысты оған қол жеткізе алмайды, деп атап өтті ол.
«Мен көптеген адамдардың кезекте тұрғанын білемін. Менің ойымша, «7-20-25» және «9-20-25» бағдарламаларын кеңейтуге болады, оларды тар етпей, көлемін сәл арттыру керек. Кезекте тұрғандар оларға сәйкес тұрғын үй ала алады. Сонымен қатар, шектеу қоюға болады - сатып алынатын тұрғын үй олардың бірінші және жалғыз болуы керек. Адамдар олар арқылы екінші, үшінші тұрғын үй сатып алмасын», - дейді спикер.
«Мемлекеттік сыйлықтар – субсидиялаудың басқа түрі»
Қазақстанда жылдар бойы Отбасы банкінің тұрғын үй құрылыс жинақтары жүйесіндегі монополиялық жағдайы талқылануда, ол тұрғын үй депозиттерін мемлекеттік сыйлықтармен қамтамасыз етеді. Басқа БВУ оған қызығушылық танытты, бірақ әзірге оларға мұндай мүмкіндік берілген жоқ. Биыл Қазақстан Республикасының қаржы нарығын дамыту және реттеу агенттігінің төрайымы Мадина Абылкасымова, екінші деңгейлі банктерді осындай құқықпен қамтамасыз ету мәселесі талқылануда деп мәлімдеді. Тиісті ұсыныс үкіметке енгізілген.
Kapital.kz бизнес ақпарат орталығының сарапшылары мұның ерекше мағынасы жоқ деп санайды.
«Жалпы, мен бұл ипотеканың қолжетімділігін арттырады деп ойламаймын, себебі қазір тұрғын үй жинақтау құралдары Отбасы банкінде барлық азаматтарға қолжетімді, олар оңай барып, депозит аша алады. Қазір Отбасы банкінде шамамен 2,7 млн салымшы бар. Егер коммерциялық банктер тұрғын үй құрылыс жинақтары жүйесіне қосылса, бұл салымшылар басқа банктерге қайта бөлінуі мүмкін. Бірақ мен коммерциялық банктер Отбасы банкінен жақсы шарттар ұсына алады деп ойламаймын, себебі ол бюджет қаражатын алады және клиенттерге тартымды шарттар ұсына алады. Ал банктер клиенттік базаның бір бөлігін өздерінде ұстап, кейбір қаражаттарды жинақтайды. Банктер тұрғын үй жинақ депозиттерін қосымша қаржыландыру көзі ретінде пайдалануға мүдделі болады», - деп түсіндірді экономист Асқар Қысыков.
Ғалымжан Айтқазин, бір жағынан, бұл шара квазимемлекеттік банктен карт-бланш алып, ойын ережелерін теңестірер еді деп атап өтті.
«Отбасы банкінде ипотекалық нарықтың ең үлкен үлесі шоғырланған, себебі бұл банк коммерциялық банктермен салыстырғанда арзан қаржыландыруды ұсыну мүмкіндігіне ие. Тұрғын үй құрылыс жинақтары жүйесінің басқа БВУ-ға таралуы Отбасы банкінің артықшылықтарын жою үшін ойын ережелерін әділ етуі мүмкін. Бірақ тұрғын үй құрылыс жинақтары жүйесі, онда мемлекет ынталандыруы бар, шын мәнінде ипотекалық нарықты субсидиялаудың бір түріне жатады. Бұл қаншалықты жақсы, соны да ойлану керек, себебі бұл қаржылық регрессия элементі, яғни, негізінен нарықтық емес ставка ұсыну, ақша құны қатты бұрмаланады. Бұл қандай әсер етуі мүмкін, соны қарастыру керек, себебі бұл да дүрлігуге, тұрғын үй бағасының өсуіне әкелуі мүмкін, себебі көп адамдар жүйеге қатыса алады. Бұл мәселені өте мұқият қарау керек», - деп кеңес берді сарапшы.
Қорытындылай келе, ол мемлекеттік бағдарламаларда нақты адресаттылықты орнатудың маңызды екенін атап өтті. Олар жаппай тиражға емес, нақты сегментке жұмыс істеуі керек.